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海外不動産投資

海外不動産投資のエクスパート、ホームズインターナショナルでは長年の経験と実績に基づく分析力さらには海外各国の不動産業者達との豊富なネットワークが、的確な投資国や物件の選定、投資スキームの決定などに大きな力を発揮しています。日本からの投資に於いては、単なる物件の紹介や賃貸のサポートに収まらず、日本の税制等との組み合わせによる最適な投資プランなどをご提案しています。

　安全で確実な実物不動産
不動産、特に居住用の物件への投資は世界中の殆どの国で最も安全で、また最も有効な資産形成の手段とされています。大きな労力を払わずとも資産自体が時間とともに価値を増し、しかもコンスタントに収入を生み出してくれるのですから当然です。実際、世界中に膨大な数の不動産オーナーが存在し、多くが毎月大きな不労所得を得ています。もちろん、不動産ブームの頂点での高値づかみや適切でない物件を購入してしまったケースなどの失敗例も有りますが、全体から見れば、特に長期的には少数派です。多くの国では労働所得の伸びより不動産価格の上昇スピードが早い為、「持つ者」と「持たない者」の差が益々顕著となって居るのが世界の現実です。

良い場所の不動産を自己の名義で取得し登記しておけば、これほど安心で確実な資産は有りません。所有権は100％の物がお奨めです。建物の権利の一部の所有や、たとえ所有権は100％有っても、リゾート物件やサービスドアパートメントなどに多く見られる、建物全体を特定の企業が管理し収益の一部の分配を受ける等の形式の物件などはよほど場所や内容が優れていなければお勧め出来ません。　集合住宅では所有者による管理組合が組織されて居ない物件も敬遠した方が無難です。金融機関もこれらの形態の物件への住宅ローン融資には慎重か否定的です。

　世界中からベストな選択
グローバルな時代の今日、資産の形成や保全に世界中から最適な場所を選択すると言った考え方が広まって来ています。日本国内と言う枠に縛られずに世界の可能性を知ることで選択肢は大きく広がります。

世界を取り巻く環境は急激に変化しています。地球温暖化などの環境問題、不安定でリスキーな世界の経済情勢、宗教や資源を巡る国や民族の紛争やテロなど、不確実な社会の変動に備え自国内にこだわらず広く海外にも資産を分散する事に世界の富裕層の動きが加速されています。日本でもビジネスの世界ではグローバルな視点でその将来を考えることはもはや当たり前となっていますが、個人のレベルでもそうした動きがますます活発になって来ています。

　不動産投資の最大のリスクはロケーション
自ら使う自宅やセカンドハウスは「使うために買う」のですから、将来の価値の増減は副次的なものです。しかしながら投資目的の場合は、長期に渡って支出を上回る賃料収入が見込める場合などはともかく、価値の増大する可能性が低い国や地域への投資はお勧めできません。　私達は多くの不動産投資の経験から、効率的に収益を得る方法を知っています。しかしながら、どんなノウハウも、成長しない不動産市場の中ではほとんど意味が有りません。

海外の不動産への投資は一見、高いリスクを伴う様に見えます。たしかに、言葉や習慣、法律などが異なるわけですから、考慮すべき課題は国内の場合と比べてより多く有ります。しかしながら、これらは技術的な問題に過ぎません。国内の不動産で有っても殆どの投資家は購入に際してのローンや登記の手続き、そして購入後の賃料の取り立てや補修の手配などの管理業務を自ら行う訳では有りません。海外の物件であっても、適切な専門家のサービスの利用で国内の不動産の場合と何ら変ることなく投資を行う事が出来ます。

不動産投資に於いての最も大きなリスクは成長が見込めない地域に物件を購入する事です。市場の縮小に伴って物件価値と賃料が下がってしまいます。したがって、海外の今後成長が見込まれる国や地域への投資は、これからの日本国内の不動産投資に比べ、リスクはむしろずっと低いと言えます。

　日本は不動産投資不適格地
日本の将来には大きな期待を持てないと多くの人が感じはじめて居ます。世界でも他に例を見ないと言われる急激な高齢化社会では年金や医療費の負担増など構造的な難問が国の将来へ重くのしかかっており、若い世代の希望と活力を奪っています。膨れ上がった国や地方の膨大な借金は返済どころか、その赤字体質の改善さえままならない状態です。　新興国の追い上げで得意の製造業の未来への雲行きも怪しくなって来ています。さらには将来の食料や資源の確保なども日本の大きなリスクである事が認識され人々の不安は増すばかりです。

将来の人口増とそれに伴う経済の拡大の可能性は不動産価値を予想する上で最も欠く事の出来ない要素です。したがって現状から見れば日本のほとんどの地域では将来の不動産価値の増大はあまり期待出来ないと考えられます。　

下のグラフは日本の地価の推移です。ほとんどの都市部での現在の地価は25年前とほぼ同じか、むしろ安くなっています。これは土地の価格です。建物を含めた住宅価格はより厳しい結果だと考えられます。この結果の原因には色々な要素が考えられますが、他の先進諸国では同じ期間に住宅価値がこぞって3倍程になって居る事を思えば、世界でも珍しい特異なケースなのです。

すでに日本の経済の衰退に伴い、商業物件、居住用物件共に賃料は下がり、空室率は高くなって来ています。　かつては駅に近く一等地と言われた地域でさえ撤退を余儀なくされた商業施設や老朽化に伴い空室ばかりの賃貸マンションなどは、もはや珍しく有りません。今後この状況が改善され、またさらに活況を呈する事になると考えるのはあまりにも楽観的です。

日本人にとっては日本の不動産が最も安心な事はもちろんですが、世界的に見れば不動産の投資先として評価はマイナスです。自宅や別荘として使用する目的で資産の減価をいとわない場合など以外、日本の不動産はよほどの立地と好条件でなければ、資産を育てる投資には向きません。

日本の都市部の地価の推移

　日本の経済の停滞を前提とした将来の安定収入の確保
日本の少子高齢化は世界でも例を見ないほど急激で、それに伴う福祉や医療が抱える問題は構造的に解決が難しく大変深刻です。日本の経済の世界的な地位も凋落の一途です。産業の衰退に伴い賃金は低下し、失業率が高まっています。積み重なった国や地方の債務は膨大で将来の増税は必須です。この様な情勢の中では日本の将来には期待出来ないと考え、その対策を模索されている方も少なく有りません。

多くの日本企業は生き残りをかけて、海外展開を加速させています。このまま国内に留まって、小さくなって行くパイの奪い合いをしていても「将来は無い」と判断しているからです。個人のレベルでも同じです。海外で収入を得る事を考えるべきです。

しかしながら、だからと言って海外に移住したり、海外でビジネスを始める事はほとんどの人にとって簡単な事では有りません。また、実際に、現在海外で働いたりビジネスをしている日本人の数は少なく有りませんが、その殆どは、日本の企業で働いていたり、日本人を顧客とするビジネスを行っていたりと、日本の繁栄が背後に有ってこそ、その生活が成り立っているのが実情です。　

したがって、日本が先行き経済的に頼りにならない国となった場合には、海外に居てもその影響からは逃れられません。ほとんどの人にとっては、居住地に係わらず、日本を当てにしないで収入を得る方法を実践する事は容易なことでは無いのです。

たとえば、個人レベルで、海外現地の消費者を相手に収益を得るビジネスでは日本食レストランが最も人気のビジネスです。しかし、それだけに日本人同士の競争も激しく、個人事業者ばかりか、日本の飲食業界全体が「目指せ海外」で大手、中小さまざまな会社が世界、特にアジアの市場獲得を目指しています。さらには多くの国では地元の外国人の経営する日本食レストランの数も膨大で、その中で生き残って行くのは容易な事では有りません。

ー　海外不動産の活用が答えです！
海外不動産投資、すなわち海外での貸家業ならテナントは日本人を前提としてる訳では有りません。優良な不動産なら現地の人々はもちろん、その国に滞在する外国人も対象と成ります。　貸家業は世界を相手に行うビジネスの中で最も簡単でリスクが低く確実なのです。世界中で多くの事例が証明しています。運営にかかる労力とコストもわずかです。　

国によっては、日本でしか収入が無い、現地に住んでさえ居ない日本の居住者が、これから購入する物件を担保に現地の銀行から大きな融資を受けることさえ出来ます。不動産に価値が有る事を金融機関が知っているからです。　外国での十分な実績や信用がなければわずかな事業資金さえ調達が困難な事を思えば、これは破格な事だと言う事が分かります。

日本国内の場合でも、殆どのオーナーはその運営を管理会社に委託しています。　海外不動産投資でも同じです。　適切な業者に管理と運営を委託する事で日本に居ながらにして確実な投資を行う事が出来ます。言葉の心配も有りません。さらには、物件の選択を誤らなければ、安定収入を生む「金の卵」である不動産自体の価値が増大する可能性も大きく有ります。高額納税者なら物件次第で日本の所得に対する節税にも有効です。

　長期的な視点での投資がお奨め
だれでも投資を試みるからには、「短期間に大儲け」したいと願うものです。しかしながら、他の投資とは異なり、不動産投資での勝者は、うまく立ち回って売り買いを繰り返した人でなく、優良物件を長期に渡って保有した人が圧倒的に多いと言う事実をまず認識すべきです。「誰でも簡単に、少ない元手で、しかも短期に大きな儲けが出来る」と言う様な話は「危ない」のが多い事は不動産投資に限った事では有りません。　中には例外も有るのかも知れませんが、私たちの知ってる限りの現実の世界では、国内外を問わず、不動産投資を始めるに当たっては、ある程度の財政基盤がまず有って、しかも長期的な視野で取りくむ心構えを持つ事が成功する投資の前提だと言えます。

私たちが言う海外不動産投資とは海外に市場性の有る一般の住宅を購入し、現地の人やビジネス目的で赴任する外国人に賃貸して月々の安定した収入を得ると言うことです。投資ファンドやREITなどの債券を購入するのとは異なります。もちろん、着工前の開発物件を購入して完成時に高値で売り抜けようと言う一か八かの投資でも有りません。いわゆる、最も普通の不動産賃貸ビジネスです。不動産や貸出し担保の債権などの証券化商品のリスクが露見した事をきっかけに社会の色々な金融ビジネスやシステムへの信頼度が下がり、確実な実物不動産が改めて注目される結果となっています。

また、投資効率を考える場合には、多くの要素を考慮する必要があります。たとえば、良くあるケースですが、今の時点で賃貸利回りが高いからと言っても有利な場合ばかりでは有りません。将来、物件価格や賃料が上昇する可能性が低い物件では、最終的な投資効率は高く有りません。5年-10年後、さらにはその先を見据えて、物件価格や家賃の将来の上昇の可能性、保有期間にかかる補修費などの費用、支払うべき税金などまで考慮した総合的な判断の上での投資物件やファイナスの方法を選択する必要が有ります。

私たちホームズインターナショナルグループでは海外不動産投資をお考えのお客様には長年、一貫して高級住宅への投資をお奨めしてきています。それも都市部の優良なエリアの良い物件に限ります。なぜならば投資対象として分かりやすく、権利も明確で収入も得やすく、管理上の問題も少なく、資産価値が高いからです。振り返って見れば、過去の扱い物件は結果として安定して賃貸収入を得て価格も大きく上昇しています。不動産の価値は突き詰めれば「いかに将来に渡って多くの購入能力の有る人が欲しがるか」なのです。　とりあえず、価格が安いから、利回りが良いからと言っても魅力のないロケーションの魅力のない物件は結局、年数の経過に従いさらに魅力の無い物件となってしまいます。　もちろんより好条件を目指すのは当然ですが、あまりに数字にこだわって、より大きなリスクを見逃す結果となっているケースは少なくないのです。

　対象国の選択
海外とは日本以外の国全体を指す訳ですから、その選択肢は多く、どこの国や地域に不動産を購入するかは判断の難しい所です。基本的には将来に向けて安定的に経済の拡大の見込める国や地域の不動産が投資には向いているには当然ですが、その国の国民や永住者には有利でも外国人の投資には制限がある国も少なく有りません。またいわゆる新興国は将来の可能性には満ちていますが、建物の質や管理、賃貸における制度や習慣、法律など、先進国ではあまり心配の要らない事柄が障害に成る場合も少なく有りません。　

気候変動などによる自然災害の世界的な増加、避けることの出来ない世界規模での資源と食料の争奪戦。中国の経済や政治体制の急変のリスク、さらには軍事的暴発の危険性。中東の民主化傾向などにに乗じたイスラム原理主義者勢力の拡大。行き詰りつつ有る世界の金融や経済の枠組み。世界中で膨大に膨れ上がった投資マネーの暴走のリスク。　中国やインドなどの新興国で始まる原子力発電所の事故のリスクなど。　いままでの世界的に安定した社会で経済が着実に拡大して来た過去の事例からだけでは今後の判断は難しいのが現実です。　以下は日本からの投資に人気の主だった国に対しての私たちの独自の考を含めた簡単な解説です。

米国
唯一の超大国としてのパワーには陰りの見え始めた米国ですが、ビジネス、金融、政治、軍事、教育、エンターテイメントなどの分野で、依然として圧倒的な影響力を持つ米国はやはり最も頼りになる存在です。地球上で最も豊かな自然に恵まれた広大な国土。世界一の経済力と軍事力の背景そして外国人（非居住者）の不動産投資や経済活動の自由度、今後の世界の不安的化のリスクまでを考えれば、やはり最も最初に検討に値する国です。取得税なども有りません。

カナダ
豊かな資源と安定した社会で世界の人々の移民先として人気のある国です。米国とは長大な国境で接しており、経済と政治の結びつきは強固です。近年は特に中国からの移民や投資が押し寄せ不動産市場も好調を続けています。　外国人（非居住者）はほとんどの不動産を自由に変えますが、取得税が有ります。外国人（非居住者）の100％の法人設立の制限など米国ほどの自由度は有りません。所有権の移転にかかるランドトランスファータックスがブリティシュコロンビア州で2％（ＣＡＤ$200,000以上）がかかります。

オーストラリア
広大な国土に人口およそ2千万人のオーストラリアは、膨大な資源に恵まれ経済的に将来制が有ります。日本とは時差も小さい事から日本人に人気の国です。近年は中国などアジアからの移民や投資が押し寄せ、住宅価格は高騰しましたが最近は経済の停滞と住宅ローン金利の上昇で急激にスローダウンしています。　課題は水です。　鉱物資源などには恵まれては居ても、世界一乾燥した大陸のオーストラリアは水資源には恵まれず、水不足は常に問題です。　また、外国人（非居住者）の不動産購入への制限は厳しく、ごく一部のリゾート地の特例を除いて中古物件は購入できません。　コンドミニアムや新築住宅は購入出来ますが、将来売却する際にはオーストラリア国民と永住者だけが販売対象となります。購入に際して取得税およそ3％（スタンプデゥーティー）が有ります。

ニュージーランド
オーストラリアとニュージーランドは強いつながりが有り、社会の制度や習慣にも共通する部分が少なく有りません。しかしながら、事、外国人の経済活動に関してはオーストラリアとは異なり寛大です。不動産もほぼ自由に購入する事が出来ます。社会の安定度も高く、安定した穏やかな国で、日本より少し小さい国土に人口およそ4百万人ほどの国です。人口と経済規模はおよそ静岡県と同程度ですから国の活力と言う面では限りも有りますが、絶海の孤島ですから世界の軍事紛争などからのリスクには強いと考えられます。

マレーシア
マレーシアは外国人の不動産投資に寛大でアセアン諸国の中で外国人非居住者が土地も含めて購入出来るのはマレーシアだけです。マレーシアは先進国の仲間入りを目指してストラクチャープラン2020と言う計画を掲げて国内の交通やインフラの整備を急いでいます。最大の都市クアラルンプールは発展も目覚しく、既に近代的で清潔な都市として、また将来益々有望な都市として注目されています。　日本人のリタイヤ後の移住先として最も人気の国の一つでも有ります。購入に際して取得税およそ3％（スタンプデゥーティー）が有ります。　外国人が購入出来る不動産最低額はクアラルンプール地区で５０万リンギットです。購入には政府の承認が必要です。通常6ヶ月以上の期間を要します。

シンガポール
シンガポールは1963年にマレーシア連邦から中国系の人々が中心となって分離独立した国です。独自の政策により急速な発展をとげ、すでに先進国の仲間入りをしています。今後の益々の発展も期待されています。外国人は土地又は土地付きの不動産、戸建やタウンハウスが買えません。コンドミニアムやアパートメントなど建物の中の一室は購入する事が出来ます。　アパートメントなどを全戸所有する事は出来ません。　政府の購入に際して取得税およそ3％（スタンプデゥーティー）が有ります。２０１１年１２月から外国人はさらに追加のスタンプデゥーティーが課せられるとの発表が有りました。　税額は購入額又は評価額のどちらか高いほうの金額の10％です。

新興国
近年はアセアン諸国を始め新興国への投資が注目を集めています。不動産投資も例外では有りませんが、これらの多くの国では外国人の購入に制限が有ったり、または購入できてもコンドミニアムだけと言うのが実情です。

確かにこの10年ほどで急速に成長した国や地域も多く、過去の日本の高度成長の記憶から、発展途上国の不動産の将来性に期待が大きいのは事実ですが、一方、リスクも多く有ると言う事も忘れるべきでは有りません。　まず最初には建物の信頼性とその管理に不安があります。　近代不動産の歴史が浅く、制度や法律などにも不安が残ります。　また最近のタイの洪水の様に気候変動に加え、無秩序な自然破壊が自然災害の危機の増大にかかわってるとも言われて居り、他の国々でも起こりうる可能性が有ります。

外国人が不動産投資出来る多くの新興国で共通するのは賃貸需要が小さいことです。不動産価格が現地国民の所得水準とかけ離れ外国人だのみの市場となっているケースが多く、また過去１０年程の高成長に加えて世界的な不動産バブルも有った事で、新しく開発された物件が余剰で空き屋が目立つ建物も少なく有りません。そもそも中国やその他の新興国の経済発展は先進国の膨大な消費と国外からの投資による恩恵の割合が高いのですから、先進国の経済停滞がこれらの国々の経済へ与える影響が甚大となる可能性は低く有りません。

　購入の時期－バブルに踊らされない判断を
不動産投資は購入した資産の価値の増大が醍醐味で有り、それが見込めない投資はするべきでは有りません。　まずは投資国の将来性の見極めが大切ですが、いかに成長市場の優良物件でもバブル期に「高値買い」すれば、その後の回復には時間がかかります。　ですから、不動産バブル真っ最中の市場は敬遠するのが正しい判断なのです。当たり前の事なのですが、実際にはなかなかうまくは行きません。　バブル期には自分の不動産資産は膨らむし、金融もゆるくなりますので「金回り」が良くなります。そんな背景の中で物件価格がどんどん高くなって行くのを知れば、参入したくなるのは当然の心理です。

しかし、バブルはやがて崩壊して、その結果「破綻」する不動産会社や金融機関そして個人が続出します。日本は1980年代後半のすさまじい不動産バブルとその崩壊を経験して学習はしていましたが、2000年初頭から2008年頃までの間、再びミニバブルと言われる期間が有りました。実は、この日本のミニバブル期には日本だけでは無く世界中の多くの国、米国、英国、スペイン、ドバイなのでも不動産バブルが発生して居たのです。

もちろんこの期間に保有していた不動産を高値で売り抜けて大きな利益を得たケースも有りますが、実際には「損」をしたケースの方が多いと考えられます。　特に、普段から不動産に関心を持って居た訳ではないのに、周りのムードに押されて「儲かりそう」と言う甘い期待で不動産を「高値買い」した人は少なく有りませ。

不動産投資成功の基本は「人が買わない時＝安値」に購入して「皆が買う時＝高値」で売ると言う事ですが、実際にはその逆を行って、後に苦しむ人が後を絶ちません。

２００８年頃に不動産バブル終焉を迎えた米国は買い時と言えるでしょうし、金融危機が重なる欧州は今後の数年で大きなチャンスが巡って来るかも知れません。　また中国とその周辺国の不動産バブルもいよいよ沈静化が始まっています。世界的には日本人投資家は歴史的な円高と併せてこれからが不動産投資発動に適した時期だと言えます。

　日本の税制の活用でより有利に
海外不動産投資を考える場合に最初に知っておかなければならないことは、日本の居住者は投資先現地での税務申告に加え、［全世界所得を日本で申告する必要がある］と言うことです。たとえば投資先の国や地域でキャピタルゲインや相続税が非課税と言った税制で有ったとしても、それらの恩恵を生かす何らの対策を採らずに居た場合には日本の居住者には関係の無い話です。不動産を購入したり、賃料を得ても「海外のことだから分からないだろう」と言う考え方はもちろん正しいく有りませんし、「知らなかった」で済む話でも有りません。

不動産の購入はその目的如何にかかわらず、投資である事に代わりは有りません。しかしながら、純然たる投資目的の場合とご自分でお使いになるセカンドハウスなどを同じに考えると、良い結果に終わらない場合が有ります。投資先の国の税制をよく理解して置くことが大切です。　国毎に税制は異なりますし、外国人の不動産の所有制限はもとより、ほとんどの国では非居住者の所有する不動産の賃料収入や売却益への課税方法がその国の居住者とは異なります。ですから、国が違えば、仮に同じ金額の住宅を同じ条件で、同じ期間保有して、同じ率で値上がったとしても、最終の収支は同じには成りません。その国の居住者なら上手く行く投資でも、非居住者が同じ恩恵をこうむる事が出来ないケースは実は少なく有りません。

また、仮に投資先での処置が上手く行っても、結局日本でその分を課税される事も有りますし、それとは逆のケースも有ります。投資先国の税制をよく理解して日本の税制と組み合わせて活用する事でより有利な投資を実現すると言う考え方が大切です。

　海外不動産投資成功のキーポイントはパートナー
海外不動産投資ではいかに実力の有る専門業者をパートナーに得られるかが投資成功への近道です。　私たちホームズインターナショナルでは日本の投資家を長年にわたってサポートして居り、既に400件以上、金額にして100億円ほどの国際間取引の実績が有ります。　私たちが熟知し、また物件管理を提供出来る国と地域に、集中して私たちの長年の経験で培った、査定基準を満たす物件だけをご紹介しています。

海外不動産投資と節税

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