海外不動産と節税　所得税の税金対策

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海外不動産投資と所得税の税金対策

海外不動産は衰退が予想される国内の不動産投資に比べ将来の資産価値や収益の増大に期待が持てるばかりではなく、日本での所得税や住民税を大きく節税する税金対策としても有利に活用する事ができます。何もしなければ税金として支払われる金額が資産として残って行く訳ですから、特に高額納税者には見逃せない方法なのです。

不動産を活用した節税

賃貸不動産を利用した所得税と住民税の税金対策は日本国内の物件でも広く知られた一般的な方法です。　不動産所得の申告では賃貸収入を得るための管理費や補修費、住宅ローンの建物分への金利などはもちろん、計算上の経費である建物や設備の減価償却費を不動産所得から差し引く事が出来ます。　通常のケースではその収支は赤字となり、この赤字は他の一般所得と相殺する事が出来ます。　したがって結果的に課税所得が小さくなり、所得税や地方税の税額が少なく成ります。　

日本国内の物件では効果が小さい

しかしながら、日本国内の不動産では、大きな効果は期待出来ません。この不動産所得の計算上の赤字を利用した節税方法は建物の原価償却費の計上が要です。　しかしながらコンクリートのマンションの耐用年数は居住用で47年ですから、一年間で計上できる原価償却費は47分の1でしかありません。一方木骨モルタルや木造ならば20年から22年ですから、償却期間が短い分計上出来る金額が大きくなります。しかしながら日本では20年以上経過した木造住宅は価値が大きく損なわれてしまいます。実際に売却しようとすれば、建物の価値はゼロで土地代だけになってしまうケースが大半です。したがって一旦節税にはなっても、実際の価値も無くなってしまいますので、せっかくの原価償却費も出て行ってしまうだけの一般経費と同じ結果でしか有りりません。

欧米の住宅なら有利

欧米の諸国では場所さえ良ければ、古い木造住宅が新築と同等の価格評価を受けている例はたくさんあります。築100年と言うのさえ有ります。

そもそも、減価償却を経費とする事が出来るのは、償却対象の資産が古くなれば価値が減少して行くからですが、償却期間後に実際の価値も無くなってしまえば結果的には実費の経費と変りは無くなってしまいます。

しかしながら、欧米の優良な住宅をうまく活用すれば、償却期間に節税した後は税務上は無価値に成りますが、実際にはその価値が落ちないばかりか価値の増大の可能性さえ期待できる訳ですから、とても有利な結果となります。

中古住宅で効果が増大

中古の住宅を取得すれば、原価償却の耐用年数がさらに短くなりますので、早い期間に、より大きな金額を計上する事が出来ます。たとえば築10年の木骨モルタルの物件ならば20年の耐用年数は12年となります。　築20年なら耐用年数は4年となります（経過年数の80％を耐用年数から差し引くことが出来ます）。

　海外の不動産所得の申告のキーポイント：

1）　日本の税制では日本の居住者の所有する不動産に関して国内も海外も区別はありません。
2）　日本の不動産と同様に不動産所得が計算上赤字の場合、他の所得から差し引くことが出来ます。（損益通算）
3）　ローンの金利（国内外の金融機関を問わず。土地分は不可）、管理費、修繕費、旅行交通費等も経費となります。
4）　併せて建物と設備の減価償却費が計算上の経費に成ります。　
5）　たとえ物件価格の全額を借り入れで購入しても自らの所有物として100％減価償却する事が出来ます。
6）　地域や不動産の種類によっては、価格に占める土地の割合が低く、償却対象を大きく取ることが出来ます。

資産価値の増大

いかに節税になるからと言っても、価値の低い又は将来性の無い不動産に投資をしたのでは意味が有りません。　私たちのお勧めは、過去から一貫しています。その地域でだれでも認める優良エリアの高級住宅への投資です。　基本的に賃貸需要が高く、しかも優良なテナントが確保出来る為管理の問題が少なく、また物件の劣化も少ないのが一般的です。さらには、世界中のほとんどの都市での実績をみれば優良なエリアの優良な物件ほど価格が上昇しています。　

過去30年で優良住宅の価値が10倍、20倍になったケースは世界中で幾らでも見つける事が出来ます。　もちろん、そのな中で反対に価格の上昇どころか価値が下がったり、無価値になったりしてしまたケースも少なからず有ります。ほとんどは、場所に問題が有るケースです。民族や貧困問題を抱える地域の物件、風向明媚でも周りに何も無いリゾート物件などはハイリスクです。

不動産の全体所有が要件：

計算上の経費を含んだ不動産所得の赤字を他の所得から差入引いて申告する事が出来るのは不動産投資の大きな利点です。仮に購入資金の全額を借り入れで賄ったとしても、自己所有の資産として建物の原価償却を全て経費とする事が出来ます。

しかしながら、この恩恵を受ける為には国内又は海外の不動産に係わらず対象の不動産が100％自己名義である必要が有ります。不動産ファンドなど投資組合に参加して不動産の一部の権利を所有する形態は対象に成りません。またセカンドハウスなど自己の使用を目的とした住宅も対象外です。

航空機リースや不動産投資組合への節税目的での参加が後に否認されたケースなどが過去に新聞などで報道されていますが、いずれも所有権の形態への基礎知識が不足していた為に起きた事です。

日本の税制の活用

日本の居住者は全世界所得を日本で申告するのが原則です。海外での不動産収入も日本での申告が必要です。多くの人が「日本で申告するのは損」と考え勝ちですが、実は、日本の税制を活用して上手に節税する事で、より有利になるのです。そもそも、「海外だから分からないだろう」と申告しなかったり、虚偽の申告をするのは違法行為です。

また、申告の際には減価償却費の額を決定する建物と土地の割合は不動産所在地の地域行政機関発行の公的な数値を使用すべきです。建物割合を水増したり、償却期間の短い設備を過剰に見積もったりするケースは少なく有りませんが、正当な根拠が無ければ否認または脱税に問われる場合が有ります。　セカンドハウスや家族の住居を賃貸に偽装するなども、もちろん違法です。

失敗しない物件選び

不動産投資の成功の為には将来性の有る優良物件を買う事がまず第一の課題です。中古の住宅がいくら節税に成ると言っても将来的な物件価格の上昇が見込めなかったり、大きな改修費用がかかる物は要注意です。築年数があまりにも古い物件は特に注意しなければ成りません。　耐用年数を過ぎていればそれ以上古くても償却できる金額は同じです。　いかに欧米とは言え古い物は古いのです。　また、建物比率は海外では一般的に高いと言っても、良い場所では土地の価格は高いのです。なぜならば不動産価値の基本は洋の東西に係わらず場所です。　たとえば米国では住宅価格は土地と建物の総合評価ですが、不動産価値の評価は土地と建物は別です。　良いエリアでは土地の評価割合が必然的に高く成ります。

したがって、土地の評価が小さく、建物比率が高い中古物件は良いエリアには大変少ないのです。可能性の高いのは木造のコンドミニアムかタウンハウスです。　しかしこれらの共同住宅では老朽化に伴い課題も増えるのが一般的です。　また多くの優良地域の中古戸建は土地面積が大きく、むしろ土地の価値割合が建物より高いのが実情です。　もし、土地割合がとても低い物件が有れば、それは場所が良くないからです。

経験豊かなパートナーが欠かせません

節税を目指す投資家は建物比率がより高い事を理想とし勝ちですが、節税の金額にこだわるばかりに将来の不動産価値の低い物件を購入してしまっては意味が有りません。「投資不適格物件」をわざわざ購入してしまう結果になる事が少なからず有ります。　

通常の不動産投資でさえ、たとえ国内の物件で有っても不動産の売買や管理には専門家の介在が重要です。ましてや海外では専門家のサポートは必須です。特に日本での節税も目指す場合には、海外不動産投資国と日本の税制の組み合わせでの節税効果と投資効果を最大限とする知識と経験の有る専門家のサービスを活用することがキーポイントです。投資先現地での物件査定や調査の実力はもちろん、日本での不動産投資業務や国際間の取引の実務などの総合的な経験とノウハウは欠かせません。

ホームズインターナショナルは頼りになります

1）　ホームズインターナショナルでは日本からのお客様の投資に400件以上のお世話と管理の実績が有ります。
2）　取引業務ばかりではなく、不動産デベロッパー及び不動産管理会社としての実績が有ります。
3）　豊富な実務経験に裏打ちされた節税と投資に適した物件の選択や取得、そして管理に豊富なノウハウが有りま。
4）　販売から物件管理まで総合的なサポートサービスをご提供しています。
5）　クライアントの利益の為に万全を尽くす姿勢に定評が有ります。

海外の不動産の投資には、国内の場合とくらべ、より多くの課題が有りますし、また見のがしてしまい勝ちなリスクも少なく有りません。たとえ現地の不動産業者で取引には精通していても、日本居住者の投資や節税等への諸問題等、日本の側の事情を熟知していなければ的確な本物のサービスは提供出来ません。

ホームズインターナショナル株式会社ではお客様のご事情やご希望にそった的確なアドバイスと投資プランのご提案を差し上げる事はもちろん、物件の選択、調査、海外住宅ローンなどの資金調達、引渡しまでのご購入に必要な手続き、そして後の管理運営までの一切をサポートしますので、日本に居ながら、確実で安心な投資を簡単に実現して頂く事が出来ます。

私たちは海外不動産を利用した節税に関して高額所得のお客さまへ20年以上に渡ってサービスをご提供しています。　ですから、沢山のケースから学んだ知識が蓄積されています。

しかしながら、この節税に関する解説をインターネット上に掲載してから、他の業者も原価償却を利用した節税として掲載するところが増えました。私たちのページからのあからさまなコピーを臆面も無く掲載している業者さえ有ります。自らの経験が有る実力業者は他社の情報に頼りません。

どんな形にせよ情報が広まる事は良い事ですが、実際の投資となると節税に適した優良な中古物件を簡単な作業では有りません。多くの実務経験に基づいた助言が必ず必要です。

注：私どもは税務や会計の専門家では有りません。また税務申告などの代行を行う訳でも有りません。国際不動産の業務に携わる者として、一般知識としての情報提供をさせて頂いています。

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