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| ホームズインターナショナルでは米国の不動産を日本の居住者にお世話する事に関して20年以上と経験と実績が有ります。 |
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売り シアトル
2BR 1.75Bath
専有：105㎡
約3,470万円
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売り シアトル
3BR 3Bath
専有：134㎡
約3,500万円
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賃貸 シアトル
3BR 3.5Bath
専有215㎡
約32万円
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売り ハワイ
3BR 2.5Bath
専有：143㎡
約
3,900万円
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売り ハワイ
3BR 3Bath
専有：115㎡
約
3,300万円
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売り ハワイ
3BR 2.5Bath
専有：143㎡
約
3,900万円
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米国不動産投資
米国は私達ホームズインターナショナルがもっとも多くの投資を行い、また最も多くの日本のお客様の投資をサポートしている国です。米国は間違いなく世界の経済と政治のリーダで有り、最もダイナミックに成長を続ける、活力と魅力にあふれる国です。米国の魅力は数字だけでは語れません。世界中どこでも移住する事が出来る世界的な成功者やお金持ちの多くが、アメリカ人、外国人を問わず、米国に最も住みたがって実際にそうして居ます。
現在の我々の生活の基盤を支える技術やビジネスのアイデアはほとんどが米国発です。ファーストフォード、スパーマーケット、コンピューター、クレジットカード、インターネットなど挙げればきりが有りません。米国は圧倒的な構想力と創造力で世界を変えるイノベーションの国なのです。今後も更に新たなビジネスモデルや技術革新で引き続き世界をリードし続ける事は間違いないと考えています。
近年は中国の経済が急成長して遠からず米国を抜いて世界一の経済規模になるとも言われています。 人口の規模から言えば、総合の数字で中国のGDPが米国に追いつく事は有るかも知れませんが、中国の社会や人々の暮らしが米国並みの「本物の豊かさ」に到達するとは考えられません。
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 世界中で最も豊かでパワフルな国
米国は近年、サブプライムローンの問題に端を発した金融危機を招き、その影響から世界の多くの地域で更なる金融危機が起き、いまだに経済の低迷から抜け出せないでいます。この事で米国への信頼感や経済への期待も薄れがちです。 たしかに米国は国内のみならず、世界の警察官としても世界中に多くの問題を抱え、かつての絶対的な覇権国としてのパワーは間違いなく衰えて来ています。 しかしながら、改めて客観的に米国を評価して見れば、なんと言おうとも米国に勝る国は他に有りません。
〇 世界一の経済大国
〇 世界の基軸通貨の発行国
〇 世界最強の軍事力
〇 世界最高レベルの科学者、技術者などの人材の集結
〇 世界最高レベルの大学各校と世界中からの留学生
〇 世界規模で運営される企業群
〇 世界市場を席捲するITやソフトウエアーの技術
〇 世界最大の金融と商品取引市場
〇 世界中に伝播する音楽、映画等の創作力
〇 世界で最も気候、自然に恵まれた広大な国土
〇 世界で最も世界的なビジネスチャンスの有る国
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米国は世界でも最もビジネスが簡単にしかも有利に行える国です！
外国人の不動産購入も住宅なら何の制限も有りません。もちろん永住権やその他のビザなども不動産購入には関係有りません。
外国人（非居住者）が100％の資本と役員全員が外国人（非居住者）の法人を設立する事も出来ます。 |
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世界の基軸通貨米ドル
深刻さを増したＥＵとユーロの混乱は短期間での回復は難しいと考えられます。かつては米ドルの存在にとって代わる可能性さえ期待されたユーロですが、今となってはその存続自体さえ危ぶまれる事態となっています。 もう一つの候補と言われた中国元も世界の通貨には遠い存在です。世界の国々の中国政府への不信感は増すばかりですし、中国国内の政治体制への国民の不満、行き詰まりつつ有る経済モデル、環境汚染、人権問題、不動産バブルとその瓦解、消費物価の急激なインフレなど深刻な問題が山積みで、その将来に大きな不安を抱えています。一頃は米中関係は大きく改善され特に経済面での結びつきは益々強くなるばかりですが、最近では米国政府も「強い警戒」を示し政治的、軍事的な対立の可能性が増しています。
この様な社会情勢から予測できる事は、少なくともここ数十年は米ドルが世界経済の中で唯一の基軸通貨であり続けると言う事です。米国の強さの要素の中で最も危ぶまれた米ドルですが、やはりその存在は揺るがない事が明らかになって来ています。世界の基軸通貨の発行権を持ち続けると言う事は引き続き世界の経済をコントロールする力を維持できると考えられます。
高い安心度
今までは先進国の様な「贅沢な消費」に参加していなかった中国、インド、そして東南アジアの国々の経済が急速に成長して、あらゆる資源や食料の需要が急増しています。 その結果遠からず、それらの争奪戦が益々激しいものとなって行くでしょう。場合に依っては武力を背景に問題の解決をはかろうとする国さえ有りそうです。今までの40－50年は限られた先進国の中で世界的に経済が成長し、また平和な時代でも有った訳ですが、これから先も、この平和な状態がいつまでも続くと考えるのは、あまりに楽観的なのかもしれません。すくなくとも今後30年程は世界情勢が今後如何なる事態になっても、圧倒的な軍事力に支えられ、食料や資源が豊富な米国は、日本はもちろん他の多くの国々と比べて安心度が格段に高いと考えられます。
増大する人口と不動産需要
米国はそもそもが移民の国です、そして最も世界の人々に成功のチャンスを与えてくれる国です。世界中からアメリカンドリームを目指して多くの留学生、職業人そして移民が米国への入国を望んでいます。過去50年間に米国の人口は日本の現在の人口を上回る1億３千万人増えました。今後も更なる人口増加が見込まれています。
人口増に伴ない住宅需要も増大しています。米国の現在の人口はおよそ3億1千万。今後の20年で4億人に達するとも言われています。（下のグラフは過去の人口の推移です。）
人口の増大に伴う住宅需要に加え外国からの購入も少なくありません。米国は世界中から信頼され、さらに外国人の投資にはいたって寛大ですから海外からの投資目的の不動産購入は膨大な金額に達しています。2011年には世界で最も外国人の不動産投資が行われたと言われています。投資やビジネスが最も合理的に効率よく行える国なのです。特に近年は経済成長著しい中国やインドそしてブラジル、ロシアなどの富裕層の不動産購入が増大しています。 不動産投資での将来のリターンへの期待もさることながら、その家族の将来の生活や教育に世界の多くの分野で頂点を極める米国は大変魅力的な存在なのです。
拡大と上昇を続ける米国経済
人口の増大と経済の拡大は不動産価格の上昇の最も重要な要素です。 米国経済の大きな成長に伴って不動産価値が上昇しているのです。ＧＤＰは過去３０年でおよそ３倍になっています。 その同じ期間の日本のＧＤＰは殆ど変わっていません。
株価を見ても過去３０年の米国経済の拡大ぶりが明らかです。 ＤＧＰと同じく低迷する日本経済と比較でも、この３０年間に米国の不動産価格が大きく上昇した背景がはっきりと見てとれます。
| 米国ＧＤＰ 下のグラフは米国のＧＤＰ（名目）の額の推移です。 資料： 世界経済のネタ帳 ecodb.net |
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| 日本ＧＤＰ 下のグラフは日本のＧＤＰ（名目）の額の推移です。 資料： 世界経済のネタ帳 ecodb.net |
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| 米国株価 下のグラフはニューヨーク ダウの額の推移です。 資料：Yahoo.com Finance |
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| 日本株価 下のグラフは日経平均の額の推移です。 資料：Yahoo.com Finance |
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世界が認めるすばらしい住宅
アメリカの住宅は世界中でもっとも贅沢だと言われています。豊かで広大な国土に恵まれた国ならではの背景があります。さらには住宅が「資産として価値を生む事」が社会の常識となっており、その価値の向上の為に地域や所有者が努力をおこたって居ないと言う事も、まちがいなく有ります。
私たちでもしばしば、「欧米の住宅」と一くくりにして言う事は有りますが、実際にはアメリカの実情とその他ではかなり異なります。概して言えば、米国のそれは他の欧米諸国の平均より広く、より機能的で、より美しく、豊かさが実感出来る内容になっています。
残念ながら、日本では、都市計画や住宅政策がまったくお粗末なまま、戦後の高度成長の中で1980年頃までには既に住宅価格は上がりきってしまいました。そのため住宅取得の為の所得に対する負担割合は高く、結局は、ほとんどの人にとっては小さくて粗末な住宅しか取得するのが出来ません。また、その狭さや、作りの貧しさが精神的なゆとりを生まず、「とりあえず」で建築された、それらの建物は30年も立たずして価値を失ってしまいます。畳、ふすま、押入れの生活から西洋式にライフスタイルが急速に変化した事も、経年による住宅の陳腐化に大きな影響が有ります。最近になって事情はずいぶん改善されて来ましたが、アメリカの水準との差は実に大きなものが有ります。
すばらしい住宅は、まさに豊かさの象徴です。素晴らしいアメリカの住宅を所有する事はたとえ数字を追う投資目的の場合でさえ、高い満足感が有ります。
価値がどんどん増大する米国住宅
米国の住宅価格は過去から現在に至るまで一環して安定的にその価値が増大してきています。増加する人口と成長する経済が背景にある事はもちろんですが、加えて「住宅は手入れをしながら長く使う」と言う考え方や景観などへの規制を含めた地域そのものの価値を高める事への取り組みなどが、住宅の価値を着実に押し上げているのです。
下のグラフはワシントン州のシアトル近郊の住宅価格の推移を示したものです。過去30年ではおよそ4倍になっています。過去20年でもおよそ3倍です。たとえば、30年前に3千万円だった住宅は、現在の価値は少なくとも1億円なのです。これは平均です。より高級な地域ではより大きく価格が上昇しています。
この結果を見れば、自宅でも投資目的でもいずれで有っても、住宅を長期に渡って保有した人は皆、資産が数倍になって居ると言う事です。 2002年頃から２００８年頃までは米国でも不動産バブルを経験しています。しかしながら下の表に見る日本のバブルとの比較では、さほどでは無かったのが分かります。
最近の米国不動産マーケット情勢
米国の大都市の不動産価格は過去30年で大きく上昇しました。もちろん2008年以降サブプライムローンの崩壊で不動産市場は大荒れとなり、競売になる不動産の数は膨大です。しかしながら米国政府の素早く思い切った対応に支えられ、経済は急速に回復、優良な地域の不動産価格は下げ止まったと見ています。「安い時に買って高い時に売る」のは成功する投資の原則です。今こそ大きなチャンスなのです。
不動産価格の下落や競売物件数には地域差が大きく現れています。かねてからお金持ちの好んで居住する優良なエリア、南カリフォルニアならコロナドやラホヤ、ビバリーヒルズやベルエアー、ワシントン州ならビルゲイツの住むメディナ、東海岸ならニューヨーク、マンハッタンなど、あげていけばきりがないほど、アメリカ人ばかりではなく、世界中の人々があこがれる魅力的な地域が沢山あります。これらの優良エリアでは売り物件の価格設定は強気で「投売り状態の物件」はほとんど見られません。 米国には実業家、芸能人、スポーツ選手など桁はずれのお金持ちが沢山います。外国のお金持ちの中でも米国に豪邸を持ってる人は少なく有りません。したがってこう言った地域での情勢はあまり変わってないのだと考えられます。
そもそもサブプライムローンの崩壊はそもそも不動産が買えない人にまで、とりあえず数年は支払い金額の少ない住宅ローンをばら撒いて、それが行き詰った結果です。富裕層に影響が少なく、平均所得の低いエリアほど大量に発生したのは当然です。また、サブプライムローンの崩壊で膨大な数の競売物件が発生していますが、これは米国では物件をあきらめる事で債務が消滅するローン契約がほとんどで有る事も背景の一つなのです。物件を競売された上に、さらに残債への責任が続く制度の日本とは単純な比較は出来ません。
ともかく、これらの超優良地域の不動産の価格は物によっては、ここ30年で、なんとおよそ20倍になって居るのものさえ有ります。たとえば、南カリフォルニアに高級住宅地の一つにコロナドと言うサンディエゴベイと太平洋を臨む美しい街があります。1979年この街のはずれに大型の近代的なコンドミニアムが発売されました。当時の標準タイプの価格は5万ドルです。今は100万ドルです。大きなタイプでより素晴らしいビューが有るユニットではそれ以上の値上がりをしています。
いずれにしても、今は全体的には買主市場である事は間違い有りません。フロリダ州やアリゾナ州などバブルの後遺症の傷が当面癒えないと思われる地域も有りますが、優良なエリアでは価格は反転し始めました。今はまだ、経済の回復も道半ば、さらには金融機関の住宅ローンの貸し出し基準の厳格化などは続いており、売買は低調ですが、ダイナミックに前進するアメリカでは、再び、旺盛な需要により不動産市場が急速に改善されるものと思われます。今は優良な物件を有利な価格で購入できる素晴らしいチャンスです。
日本の住宅価格
下のグラフは日本の主要都市の地価の推移です。1980年台のバブル期と2003年頃からの数年間のミニバブルを経て高くなった時も有りましたが、現在、東京ではかろうじて地価が30年前より少し上回ってる以外、その他のほとんどの地域では30年前と同じか、又は安くなっています。地価がこれですから、古い建物が評価されない日本での住宅価格は推して知るべしです。最近は東京都内などでは新築の供給が少なくなってる事などから、優良な中古マンションは人気が高まっています。しかしながら、人気の主な理由は価格が安いからです。３０年経過していれば、同じ地域なら新築の半値が目安です。
このグラフの示す事は、過去３０年ほどの間に不動産を買ってバブル期やミニバブルの良い時に売り抜けてた人以外に不動産で儲けた人は実際にはとても少ないのだと推察できます。上記の項で米国の住宅価格のグラフが示す過去３０年で平均でも住宅価格が４倍になっている事実とは比較の対象にさえ成りません。 今までの日本は驚異的な経済成長を遂げ、過去３０年はとても豊かな時代でした。 にもかかわらず不動産価格はこの結果です。将来に向けて人口が増えず深刻な問題が山積みになった日本の今後の不動産価格には期待はできそうに有りません。
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最も進んだ不動産システム
アメリカのビジネスは合理性を追求する事に長じています。 社会の制度やビジネスのあらゆる所に、日本とは違った考え方が導入されています。常により無駄なく、より簡単に物事を進める為の方策を検討して、良いものが有れば、思い切ってそれを採用して行くのがアメリカ流です。iPhoneや iPadの利用者には分かりやすいと思います。購入時には説明書さえ付いて来ませんが、使い始めれば、簡単でよく出来た製品だと言う事がすぐ分かります。 アメリカならではの発想なのです。
不動産の取引の制度にも合理性が見られます。売主と買主で売買条件が合意に至ると、双方はエスクローに決済と登記を依頼します。 エスクローでは、旧住宅ローンの清算、新しいローンの代金受け取りと抵当設定を含む売買代金の授受、固定資産税や光熱費などの日割り按分など、全てを一箇所で代行します。 もちろん売主と買主が顔を合わせる必要は有りません。日本でも行われる行為は最終的には同じですが、この過程が合理的では有りません。決済日には銀行の会議室などで売主、買主、司法書士と各抵当権者と全ての関係者が一同に会して行われるのが一般的です。 多くの参加者の日程調整も大変ですし、そもそも全員の時間が無駄です。不動産会社の手数料等には司法書士は関与しないので、この時に清算されず、後にもめる事さえ日本では有ります。
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もう一つはタイトルインシュランスです。不動産の権利を保障します。地番（パーセルナンバー）と住所（ストリートアドレス）の関係、過去の権利者の権利主張の可能性などを調査し保証します。 たとえば、過去の所有者が相続権、鉱物採掘権など何らかの登記に現れない権利を保有していたなどが有った場合には保険が購入者の損害をカバーします。とても安心な制度です。
非居住者の不動産購入と運営の諸費用
購入時に必要な費用
登記およびエスクロー費用： およそ物件価格の0.5％*
（米国は不動産取得税などが無いことで、世界の中でも最も購入経費が少なくて済む国のひとつです。）
購入後維持費（年間）
?建物管理費 建物により異なります。およそ物件価値の0.5％
?火災保険料： およそ物件価値の 0.1-0.2％
?固定資産税 ： およそ物件価値の 1-1.3％ （地域により異なります）
賃貸収入への税金
経費差し引き後の金額に所得税15-35％（国税、税率は所得金額による）
＊年度末の申告には事前に該当者で有る旨申請し許可が必要。さもなければ30％の源泉徴収の後経費を申告し調整。
売却時の譲渡利益への税金（キャピタルゲインタックス）
経費差し引き後の譲渡益の金額の最大15％ （一年以上の保有は長期譲渡、２０１０年度分譲渡益の課税はほとんどの場合0％）
＊物件交換による税金の繰り延べが可能
＊自宅の場合には２５万ドルまで所得から控除できる。
＊上記は米国での制度です、日本での申告は日本の税制が提供されます。
＊購入及び売却サポート、賃貸契約管理等の費用は別途必要です。
現在の為替水準は大変有利
海外の不動産を購入する際にはその不動産の将来性もさることながら、将来の日本円との関係、すなわち為替レートがどうなるかで、日本円での投資効果には大きな違いが生じます。為替の動きはえてして、不動産価格の変動より急で、しかも大きいですから、海外不動産の購入や売却を考える場合に不動産市場の動向に加え、円の動向にも十分な注意が必要です。
現在は日本円が強く、投資を始めるにに最適な時期です。 強い円で不動産を割安に購入する事が出来ます。将来的には投資先の国の通貨が反転して日本円に対して強くなれば、日本円での賃料収入も不動産価値も増大する結果となります。
表は米ドルと日本円の過去5年間の為替の推移を示したものです。（資料Yahoo.com Finance)
過去5年間の米ドルの対円は2008年までのおよそ100-110円で推移してきています。高い時には120円近辺までにさえなっていますから、最近の超円高では、米ドルで50万ドルの物件が2000万円以上安く購入する事が出来ます。米国の不動産の購入には今が如何に有利な時期なのかが分かります。
高額納税者なら更に有利な投資環境
賃料収入と節税分で住宅を取得し価値の増大を待つと言う、有利な投資を行う先は、やはりアメリカが最適なのです。上の項で表示の住宅価格の過去の推移をご参照下さい。 確実に価格が上昇している事が見て取れます。今後も大きな値上がりの可能性が高く、このことは「資産を育てる不動産投資」に欠かせません。
手持ちの現金資金を、どこにどう投資するかと考えれるならば、株や商品など不動産以外の選択肢も有ります。しかしながら、私どもがお勧めする不動産投資はこれらとは平行には比較できない特別な世界なのです。
まず、現金の割合を低くして、住宅ローンで物件を取得して、賃料収入で住宅ローンを支払ってしまうのです。この方法は実に一般的で世界中で広く行われていますが、本当に有利な方法なのです。 また、そうして居る内に物件の価値自体が大きく上昇する事になれば、ますます有利です。これほどリスクが低いながら成果の大きい投資は滅多に有りません。
さらには日本の居住者は、日本の税制を生かして、日本で支払っている所得税や住民税を節税する事が出来ます。高額納税者ならこの金額は小さく有りません。 古くなっても価値が増大する米国の優良木造住宅はまさに最適な対象なのです。
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| 参考資料 |
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世界の「富裕層１％」半分が米国に、中国はゼロ 専門家調査 （２０１２年１月５日 ＣＮＮ.ｊｐ）
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ニューヨーク（ＣＮＮＭｏｎｅｙ） 世界の全人口のうち最も裕福な１％が分布している地域は米国―。世界銀行のエコノミスト、ブランコ・ミラノビッチ氏がそんな調査結果を発表した。
同 氏が最新の２００５年のデータを基に行った分析によれば、税引き後の１人当たりの手取り額が年額３万４０００ドル以上あれば、「世界で最も裕福な１％」に 含まれることになる。ただし、これは子どもも含んだ試算で、両親と子ども２人の家庭の場合、年収が１３万６０００ドル以上必要となる。
こ うした超富裕層１％の約半分は米国に住んでおり、人数に直せば２９００万人だ。次に人数が多いのはドイツで４００万人。残りはフランスなどの欧州諸国や日 韓などのアジア諸国、ブラジルなどに分散している。一方で、統計的にはアフリカ大陸や中国、インドにはいないに等しいという結果が出た。
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「１％」の割合を図で表したもの。青が米国。日本はピンク（提供：CNNMoney）
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この分析は、世界的に中産階級が急激に増えているという見方に一石を投じるものだ。
確かに中国やインドの経済成長は著しい。だが、ミラノビッチ氏によれば、元々の経済水準が非常に低かったことから、これらの国々における中産階級はまだ「やっと姿を現してきた段階」に過ぎないという。
ミラノビッチ氏は「米国なら政府から食費の援助が受けられるような低所得層に該当する人々でも中産階級と定義するのは正しいとは思えない」との見方を示す。米国の最貧層５％も、今回産出された収入だけで見れば全世界の３分の２の人々よりも豊かだという。 |
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